房地产贷款集中度管理新规正式实施 住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占

央广网北京1月2日消息（记者郭淼）据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道，为增强银行业金融机构抵御房地产市场颠簸的能力，防范房地产贷款过度集中带来的潜在系统性金融风险，提高银行业金融机构稳健性，2020年12月31日央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》根据银行业金融机构资产规模、机构类型，明确了对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。《通知》自2021年1月1日起实施。那么，建立房地产贷款集中度管理制度具体将如何缓释资金过度集中所带来的潜在系统性风险？又将会对房地产市场产生怎样的影响？
根据《通知》，第一档中资大型银行有7家，包罗中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、国家开辟银行、交通银行、邮政储备银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。第二、三、四、五档的占比依次镌汰。
交通银行金融研究中心首席房地产分析师夏丹以为，从《通知》细则不丢脸出，坚持“房住不炒”的房地产长效机制得到进一步夯实，有利于优化资金配置，镌汰资金过多地进入到房地产范畴。从银行体系看，有利于降低房地产体系可能给银行业带来的潜在系统性风险。夏丹分析：“央行和银监这次出台了建立房地产贷款集中管理的制度，体现了对于金融和房地产两个市场防风险稳市场的考量。对房地产市场而言，进一步强化房地产的金融监管是一直以来我们说的‘坚持房住不炒’的一个重要环节。而对于金融市场而言，防止楼市可能的风险向金融系统传导，有利于金融系统维持稳健发展。”
业内人士指出，近年来，一些中小银行出于经济回报、风险考核和资本节约的缘故原由，对个人住房贷款业务积极性较高。在中国民生银行首席研究员温彬看来，房地产贷款占比过高或在一定时期占比上升过快，既不利于房地产市场自身发展，也会给金融体系造成风险。
温彬先容：“目前，我国房地产长效机制建设取得明显成效，房地产贷款余额（含个人住房贷款）占各项贷款余额的比重在29%左右，但部分银行机构占比过高，远超出均匀水平。为了进一步增强金融服务实体经济能力，特别是加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键范畴和薄弱环节的支持力度，建立房地产贷款集中度管理制度不但及时，也非常必要。有利于优化信贷布局，有利于房地产市场持续健康发展，有利于金融体系安全平稳运行。”
夏丹进一步分析说，《通知》中对不同类型银行、不同地区实施差异化管理，意在引导不同银行进行差异化发展，如城商行、农商行等地方中小银行的占比上限要低于大行，体现出监管希望地方中小银行回归本源，更多支持当地实体经济的政策意图。她以为：“从具体的处理方式上面，我觉得这次充分体现了差异化的处理。一个是根据不同的类型有差异化的设限，对于5类金融机构管理办法分别设定了5类组合的上限，要求一个月之内报送调解方案，并且按照季度进行跟踪。第二个是根据不同地方的情况，因地制宜。各地可以根据不同地区的具体情况，分别给予差异化的集中度管理要求。”
为制度平稳有序推进，《通知》明确了过渡期，对房地产贷款占比、个人住房贷款占比的业务调解过渡期分别进行了设置。《通知》明确，2020年12月末，银行业金融机构房地产贷款占比、个人住房贷款占比超出管理要求，超出2个百分点以内的，业务调解过渡期为自本通知实施之日起2年；超出2个百分点及以上的，业务调解过渡期为自本通知实施之日起4年。夏丹分析：“对不同超限幅度的金融机构，这次设立了差异化比较大的一个过渡期。超出2个百分点以内的，有2年的调解过渡期；超出2个百分点以上的，有4年过渡期。在这个范围之外，调解压力比较大的，还可以进一步延伸过渡期，这样可以保证金融机构处于一个比较平稳、持续性的经营状态，防止这一道政策对于金融系统用力过猛。总体而言，对于金融机构的影相应该是渐进的。”
值得注意的是，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内，也就是至2021年底回表的房地产贷款不纳入统计范围。同时，为支持鼎力大举发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比盘算。中原地产首席分析师张大伟表示：“房地产租赁金融等不纳入集中度管理，对于租赁市场，将来肯定还是扶持的。整体来说，这次政策还是从金融稳固、房子不炒（方面）维持房地产市场的健康平稳发展，包罗这项内容，其实也可以被以为是房地产长效机制的一个重要环节。”
根据公开资料测算，大部分商业银行尚未触及上限，居民无需过度担心买房申请贷款受到影响，存量住房贷款也不会因为该政策而被银行提前收回，短期内对房贷利率不会造成影响。

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